Déménagement à Lille : ayez en tête l'encadrement du niveau des loyers !

Vous êtes ...

 ...locataires ou futurs locataires dans le parc privé à Lille ?

C'est peut-être le moment de vous poser les bonnes questions concernant l'encadrement des loyers !

1- Vous êtes en recherche active d'une location, voici les quelques informations liées à celui-ci sur lesquels il vous faudra être attentif :

• l'annonce immobilière doit indiquer explicitement les points suivants :
  • le bien à louer se trouve dans une zone soumise à l'encadrement du niveau des loyers,
  • les loyer de référence (LR) et loyer de référence majoré applicables (LRMaj),
  • dans certains cas, l'indication de l'application d'un complément de loyer (ce dernier pourrait être contesté s'il vous semble injustifié, confer plus bas).

• de plus, si l'annonce n'est pas toujours suffisamment explicite, veiller à interroger vos interlocuteurs (agents ou bailleurs) sur les aspects suivants :
  • le montant de loyer hors charge,
  • le montant des charges locatives,
  • la localisation précise pour établir le secteur géographique de l'encadrement des loyers,
  • la surface habitable (à confirmer via le diagnostic de performance énergétique),
  • la typologie c'est-à-dire le nombre de pièces principales (salon/séjour, chambre(s), bureau),
  • la nature meublée ou non meublée (confer pour le meublé, la définition dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015),
  • la période de construction (si c'est possible).

2- Vous avez déjà signé votre contrat de bail, soyez vigilants à ce que ce contrat, d'une part, mentionne tous les points définis plus haut et, d'autre part, apporte des compléments sur : 

• le dernier loyer hors charge réglé par le précédent locataire qui doit être au plus égal au loyer hors charge de votre contrat, sauf cas particuliers,
• la fourniture du DPE,
• au besoin, la justification précise du complément de loyer.

 ... bailleurs de logements situés à Lille ?

Difficile de tout bien concilier entre la volonté de valoriser son bien à sa juste mesure et le souci de ne pas être pris en défaut !

 1- Vous louez pour la 1ère fois un bien 

Depuis la mise en place d'un encadrement du niveau des loyers à Lille, vous devez déterminer le loyer en veillant à ce qu'il respecte les dispositions prévues de l'article 140 de la loi ELAN. Ce dispositif prévoit un plafonnement du niveau des loyers et des règles de transparence au niveau de la rédaction du bail. Les valeurs plafonnées sont reprises dans des grilles de loyers dont l'actualisation est annuelle, ceci pour tenir compte de l'évolution des marchés. La grille d'application est celle qui prévaut au moment de la signature du bail ou du renouvellement du bail.
Des modèles de baux des secteurs soumis à encadrement sont disponibles au niveau des sites repris ci-après :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920
https://www.bailnumerique.fr/

Si vous relouez le bien après une première location, le principe est que le loyer du nouveau contrat de location ne dépasse pas le dernier loyer appliqué au précédent locataire sauf exclusions (vacance importante, travaux importants, sous-évaluation manifeste). Les revalorisations se font par la suite en fonction de l'évolution de l'IRL.

ATTENTION :  si le bail ne respecte pas l'encadrement du niveau des loyers, une procédure coercitive peut être engagée par le représentant de l’État dans le département. Si le bailleur ne régularise pas (restitution trop perçus, rédaction d'un nouveau bail/d'un avenant), une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 euros (personne physique) ou 15 000 euros (personne morale) peut être signifiée au contrevenant par arrêté préfectoral.

2 - Vous pratiquez un loyer qui vous semble être largement en dessous des valeurs du marché

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
Le bailleur peut proposer un nouveau loyer au locataire au moins six mois avant le terme du contrat dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré.
ATTENTION : ce mécanisme ne s'applique pas aux logements soumis à la loi de 1948 ou aux logements conventionnés ANaH.

 Il vous est conseillé de vérifier la conformité du loyer envisagé ou pratiqué :

Le principe est que le loyer hors charge ne peut être supérieur au loyer de référence majoré sauf à justifier d'un complément de loyerdont le bien fondé pourra être  apprécié par la Commission départementale de Conciliation (CDC) en cas de saisine de cette instance paritaire.
IMPORTANT : pour contester ce complément de loyer ou son montant, une saisine de la CDC Commission départementale de conciliationpar le locataire n'est possible que dans les 3 mois à compter de la signature du bail (sauf bail mobilité), c'est un préalable avant un recours éventuel devant le tribunal judiciaire. 
 
La vérification de la conformité n'est actuellement possible que sur le site ci-dessous qui dispose d'un module de vérification très simplifié :

https://ssilab-ddtm-encadrement-loyers-33.webself.net/accueil

A noter seules les grilles d'encadrement des loyers annexées aux arrêtés font foi. Ces arrêtés sont disponibles sur le site.
Nous vous tiendrons informés dès que le site dédié à l'encadrement des loyers de la Ville de Lille, actuellement indisponible, sera remis en service.

Après vérification, vous avez encore un doute ?

 Voici vos contacts :
 

 >>> ADIL Nord/Pas de Calais :
  contact@adilnpdc.fr
 
 >>> Ville de Lille (lien sur page internet) :
  https://www.lille.fr/Contactez-nous
 
>>> Commission départementale de conciliation :
 ddets-cdc@nord.gouv.fr

>>> Direction départementale des territoires et de la mer :
  ddtm-encadrementdesloyers-lille@nord.gouv.fr