Développement de l’offre nouvelle de logements sociaux département du Nord - Bilan 2017

Et en particulier une hausse quantitative sur le PLAI

Après trois années consécutives de chute de la production en PLAI (-18% entre 2013 et 2014, -7% entre 2014 et 2015, -17% en 2016), la production augmente de 19% soit 1003 PLAI toutes natures confondues financés en 2017.

Le niveau de PLAI acquis-amélioré était devenu très bas après une chute de 44% entre 2012 et 2013, et de 79% en 2016. 64 PLAI acquis-améliorés ont été financés en 2017 (+113% par rapport à 2016).

La part des PLAI acquis-améliorés parmi les PLAI n’est que de 6%, contre 17% en France en 2015.

Contrairement aux années précédentes où le Nord tirait la production nationale de PLAI adaptés avec jusqu’à 23% de la production métropolitaine en 2015 (113 PLAI adaptés retenus en 2015 pour 595 au niveau national), seuls 8 PLAI adaptés ont été retenus en 2016 dans le Nord (5 CUD, 1 CAVM, 1 CAPH, 1 MEL) et 3 en 2017 (2 MEL, 1 CAVM); ce qui reste très inférieur à l’objectif de 150 logements fixé dans le cadre du PDLHPD pour les maîtrises d’ouvrage HLM.

A l’échelle départementale, les PLAI ordinaires représentent 30% des logements PLUS et PLAI ordinaires, mais seulement 24% sur la CAVM ; contre l’objectif fixé à 33% par le comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH).

Une localisation de la production cohérente avec la demande

La production de logements locatifs sociaux, PLUS PLAI PLS confondus, a augmenté sur l’ensemble des EPCI délégataires des aides à la pierre :

• sur la CAD de +58%, avec une production qui avait déjà remonté en 2016 après une chute en 2015
• sur la CAPH de +212% et l’AMVS de +51% alors que les productions avaient fortement chuté en 2016
• sur la CUD de +54% alors que la production accusait une baisse continue depuis 3 ans.
• sur la CAVM de +11% avec une production qui continue à augmenter et dépasse maintenant 200 LLS.
• sur la MEL de +42% qui remonte bien au dessus de la barre des 2000 LLS avec 2701 LLS contre 1896 LLS en 2016.

La production 2017 sur le territoire non délégué, qui était en augmentation ces dernières années, est en baisse de 21%.

L’objectif fixé par le CRHH est donc atteint à 80% environ, contre 70% en 2016.

Le recentrage des objectifs de production de LLS sur les zones tendues du département se traduisait par une augmentation de la part des logements PLUS PLAI financés sur le territoire de la MEL : 53% en 2010, 56% en 2013, 58 % en 2014, jusqu’à 60 % en 2015 et 2016. La part est de 57% en 2017.

Une baisse des couts en construction neuve et en acquisition-amélioration

A l’échelle départementale, le coût du m² neuf de 1 927€TTC/m²SU est stable depuis 2014 (+1% entre 2014 et 2015, -1% entre 2015 et 2016, -1% entre 2016 et 2017). Le coût est plus ou moins stable sur tous les territoires sauf sur la CAVM en hausse à 2144€/m² de 10% par rapport à 2016.

Le coût au logement neuf diminue de 7% (après une augmentation de 9% en 2016 par rapport à 2015 qui le faisait remonter au niveau de 2013 à 130 000€), de manière corrélée avec la diminution de la surface moyenne par logement de 5%.

La part en nombre de logements LLS produits en VEFA continue d’augmenter : 48% en 2017, 47% en 2016, 46 % en 2015, 37 % en 2014, 31 % en 2013.

Cette part était de l’ordre de 30% en 2013 au niveau départemental comme national et elle était de aussi 48% en 2015 au niveau national.

Après une hausse ininterrompue du coût au m² pour les opérations sous maîtrise d’ouvrage directe HLM entre 2012 et 2015 (+5%) le prix sous MO HLM diminue : 1954€/m²SU en 2016 et 1913€/m² en 2017. Le coût sous MO HLM redevient inférieur au coût de VEFA, comme en 2013-2014. Le coût en VEFA lui reste identique alors qu’il avait baissé de plus de 6% entre 2012 et 2014 (1981€/m² en 2012, 1949€/m² en 2013 et 1852€/m² en 2014).

Pour la production neuve LLS financée en France en 2013 le coût VEFA est supérieur au coût hors VEFA : de 4% en 2013 et de 6% en 2015.

Néanmoins, la diminution du coût au m² sous Mo HLM est annulée, comme en 2016, par l’augmentation des surfaces.

Le coût au logement hors VEFA est donc supérieur au coût en VEFA avec 127 000€ pour une surface moyenne de 66m², contre 116 000€ en VEFA pour une surface moyenne de 59m².

En acquisition-amélioration, le prix au m² en 2017 a fortement augmenté (+17%) mais le prix au logement a baissé de 5% avec des logements traités de taille inférieure de 20% (60m² en moyenne).

C’est l’inverse de 2016 où les prix au logement et les surfaces remontaient à 134 000€/logement pour des logements traités de 75m².

Avec 18% de fonds propres, le niveau pour les SA HLM est au-dessus du niveau de 16% de 2013 mais baisse par rapport au niveau en 2014 et 2015 (19%).

Pour les OPH, le niveau de fonds propres restent inférieurs au niveau des SA avec 6% en moyenne en 2017, et est en baisse par rapport au niveau de 2016 (9%).

Evolution des typologie et des surfaces

Les productions par typologies se répartissent ainsi:

En nombre de logements, Source : Sisal.

Parc : source  RPLS au 1er janvier 2017, Demande hors mutation : source SNE à mars 2018

La part de la production totale en T1 est de 5% contre 1% en 2016.

Sur le département, la part de T2 est stable par rapport à 2016 alors qu’elle avait augmenté en 2016, peut être boostée par le bonus 2016 de subvention « petites typologies » mis en place et alors que c’est la typologie la plus demandée dans le système national d’enregistrement (SNE).

La part de T3 produit est élevée et stable sur le département alors que le T3 représente déjà la plus grande partie en stock du parc HLM du département avec 33% de l’offre.

La part de T4 diminue de -3 points mais il représente déjà 30% du parc HLM et sa demande est passée de 21% à 14% de la demande entre 2016 et 2018. La production avait diminué les années précédentes (-2 points en 2015, -3points 2014) sur l’ensemble des territoires, mais pas en 2017 sur l’AMVS (+5 points) et sur le territoire non délégué (+7 points).

Avec environ 80 logements produits dans le département par an, la part en T5 et + reste à 2% comme depuis 2015.

En neuf, la surface moyenne au niveau départemental diminue de 5% en 2017 après avoir augmenté de 10% en 2016 avec 63m² de surface utile par logement (lié pour tout ou partie à l’augmentation du nombre de T1 financés).Les niveaux atteints par les différents territoires sont moins proches les uns des autres qu’en 2016 : plus grands sur l’AMVS et le territoire non délégué, plus petits sur la CAPH et la CAVM.

En 2015, avait été constatée une baisse de la surface moyenne en acquis-amélioré au global sur le département: de 78m² en 2013 à 74m² en 2014 à 59m² en 2015, avec une baisse sur l’ensemble des territoires. A nouveau en 2017, une baisse a été constatée pour revenir au niveau de 2015, soit 60m² de surface utile, après l’augmentation en 2016 de +27% en moyenne sur le département par rapport à 2015, ce qui serait plus favorable à la maîtrise des loyers.

La surface moyenne en T1 diminue sur le département à 23m² pour revenir au niveau national et départemental de 2015. En acquis-amélioré, elle est supérieure et en augmentation sur le département à 35m² en moyenne.

La surface moyenne en T2 sur le Nord est stable en neuf et en diminution en acquis-amélioré pour approcher le niveau national de 49m². La production de «petits» T2 participe à une plus grande maîtrise du couple loyer + charge, à destination d’un nombre croissant de personnes isolées en grande précarité financière.

La surface moyenne en T3 neuf est stable à 68m². La moyenne des opérations financées en France est également à 68m². Elle diminue en acquis-amélioré à 65m² pour compenser la hausse à 75m² en 2016.

De même la surface moyenne T4 en neuf est stable à 87m². Elle diminue de 8% en acquis-amélioré à 82m². La moyenne des opérations financées en France est de 86m².

La surface moyenne des T5 en neuf augmente à nouveau alors qu’elle avait diminué pour la première fois en 2016. Elle dépasse la moyenne nationale à 101m². Par contre elle diminue fortement en acquis-amélioré pour atteindre 102m².

Une attention particulière à continuer à porter localement sur LES LOYERS

Pour 2017, au niveau départemental, le loyer plafond PLUS en acquis-amélioré augmente de +8% après avoir diminué de 4% en 2016 et augmenté en 2015 de 7%. Il augmente sur la MEL (+16%) et il continue d’augmenter sur la CAVM (+7% en 2017, +4% en 2016).

Le loyer plafond PLUS en neuf est stable en moyenne départementale. Il diminue sur la CAD, l’AMVS, la CUD, le territoire non délégué.Mais il augmente sur la CAVM (+6% en 2017, +2% en 2016) et la CAPH (+4% en 2017, +0.5% en 2016). Il est stable sur la MEL.

Le loyer plafond PLAI en acquis-amélioré augmente de +8% en moyenne sur le département ce qui ne compense pas la diminution de 6% en 2016 après deux années de hausse. Il augmente de 13% sur la MEL et la CAVM alors qu’il diminuait ces dernières années. Il continue aussi d’augmenter sur l’AMVS (+12% depuis 2013).

Le loyer plafond PLAI en neuf est stable au niveau départemental, MEL, CUD et territoire non délégué, et diminue sur la CAD (-3%) et l’AMVS (-5%). Par contre il augmente sur la CAVM (+9%) et la CAPH (+5%).

Un loyer plafond supérieur au loyer de référence APL peut entraîner un reste à charge accru pour les locataires. Cela pose notamment la question de l’accessibilité sociale et du bon niveau de loyer des 30% de PLUS destinés à accueillir des ménages avec des revenus inférieurs à 60% des plafonds de ressources PLUS.

On observe que pour un logement T2 occupé par un couple sans personne à charge un loyer plafond T2 PLAI qui reste en dessous du loyer de référence APL, quel que soit le territoire du département.

Dans un logement T2 PLUS, le loyer plafond reste en dessous du loyer de référence APL, quel que soit le territoire du département, y compris sur la CAVM et l’AMVS alors que le risque de dépassement était signalé depuis 2015.

Pour un T3 occupé par un isolé ou un couple avec une personne à charge dans un logement T3 PLAI, le loyer plafond PLAI reste en dessous du loyer de référence APL sur tous les territoires sauf sur la CUD en acquis-amélioré et la CAVM en neuf.

Dans les logements PLUS T3 ou supérieurs, occupés par un ménage de composition familiale minimale correspondante, le loyer plafond est systématiquement supérieur au loyer plafond APL, comme en 2014, 2015 et 2016.

Sur le territoire non délégué, le loyer de référence APL est inférieur, ce qui conduit à des dépassements dès le T3 et au-delà. Toutefois, les réductions de marge de loyers (qui ont été compensées en 2017 par une subvention locale spécifique) et la vigilance portée en amont sur l’adéquation entre les surfaces et les taux de loyer maximums ont portée leurs fruits sur le territoire non délégué puisque les loyers mensuels en T2 et T3 sont inférieurs par rapport à 2016 et, en T2, inférieurs au loyer de référence APL.

Auteur: Nicolas LEGENDA, responsable de l'unité financement du logement social.