Développement de l’offre nouvelle de logements sociaux département du Nord - Bilan 2016
Une production 2016 en baisse par rapport à 2014 et 2015
En 2016, il a été financé 3 403 logements locatifs sociaux dont 2 821 PLUS et PLAI. La production au niveau départemental chute de manière importante par rapport aux niveaux de 2015 et de 2014 : -1 122 logements locatifs sociaux par rapport à 2015, avec -15% en PLUS et PLAI.
Inversement, au niveau national, 123 843 LLS ont été comptabilisés soit 14% en plus qu’en 2015 ce qui permet de se rapprocher de l’objectif de 150 000 LLS par an.
Et en particulier en baisse quantitativement sur le PLAI
La chute de la production de PLAI continue avec -18% entre 2013 et 2014, -7% entre 2014 et 2015 et -17 % en 2016 par rapport à 2015, soit 841 PLAI toutes natures confondues financés en 2016.
Parallèlement, après une chute de 44% entre 2012 et 2013, 2016 connaît un affaissement de 79% de production de PLAI en acquis-améliorés avec seulement 39 logements. La part des PLAI acquis-améliorés parmi les PLAI est de 4%, contre 17% en France en 2015.
Contrairement aux années précédentes où le Nord tirait la production nationale de PLAI adaptés avec jusqu’à 23% de la production métropolitaine 2015, seuls 8 PLAI adaptés ont été retenus en 2016 dans le Nord (5 CUD, 1 CAVM, 1 CAPH, 1 MEL) ce qui reste très inférieur à l’objectif de 150 logements fixé dans le cadre du PDLHPD pour les maîtrises d’ouvrage HLM.
En hausse par rapport à une part de 27% en 2013-2014-2015, les PLAI ordinaires représentent 30% des logements PLUS et PLAI ordinaires, y compris sur la CAVM contrairement aux années précédentes.
Une localisation de la production cohérente avec la demande
La localisation de la production est identique à la répartition 2015 avec 61% en zones A et B1 donc reste inférieure à la part 2014 mais est néanmoins en phase avec la demande exprimée.
Pour la première année, la production sur la MEL passe sous la barre de 2000 LLS avec 1916 LLS. Néanmoins le poids de la MEL dans le département augmente légèrement avec 60% de la production. En effet, la production s’effondre sur la CAPH et l’AMVS avec respectivement la production de 33 et 92 LLS, et n’est que de 117 logements sur la CAD. La baisse de production est moins importante sur la CUD mais elle est continue depuis 3 ans avec 185 LLS. En revanche, la production continue à augmenter pour la CAVM avec environ +20% chaque année depuis 2014, et atteint presque 200 logements. Le territoire non délégué a une production de logements PLUS/PLAI en croissance depuis 2013.
Stabilisation globale des couts en construction neuve, Augmentation des coûts en acquisition-amélioration
En construction neuve, le coût moyen à l’échelle départemental de 1951€TTC/m²SU est identique depuis 2014, que ce soit au global, ou sur le poste bâtiment et sur le poste foncier.Le coût est plus ou moins stable sur tous les territoires sauf sur la CAPH à la hausse de 11%. Il est très bas sur la CUD à 1 777€TTC/m², niveau jamais observé sur la CUD depuis 2009.
Le coût au logement augmente lui de 9% pour atteindre le niveau de 2013 de 130 000€, de manière corrélée avec l’augmentation de la surface moyenne par logement de 10%.
Le prix de revient au m2 en zone B1 continue de diminuer (-3%) et de se rapprocher du prix en zone B2 qui diminue également (-1.3%), comme sur tous les territoires qui composent la zone B2, sauf CAPH et MEL. Le prix au m² en zone A (MEL) continue à augmenter à 2015€TTC/m²SU : pour la première année il est supérieur au prix B1.
Par contre, les coûts continuent d’augmenter en zone C (+1.3% par rapport à 2015 et 4% entre 2014 et 2015) et dépassent les moyennes B1 et B2. Cumulé avec une surface des logements plus importante en zone moins tendue, et en augmentation, le coût d’un logement neuf en zone C approche des 148 000€ en moyenne.
En acquisition-amélioration, les prix au logement et les surfaces remontent et retrouvent des niveaux supérieurs à 2014: 134 000€ par logement, 75m² par logement. On observe des augmentations des prix sur la zone B1 importantes, où trois des huit opérations 2016 dépassent les 200 000€ par logement.
La part des logements LLS produits en VEFA continue d’augmenter : 47% en 2016 alors qu’elle était de l’ordre de 30% en 2013 au niveau départemental comme national (elle est de 48% en 2015 au niveau national).
Après une hausse ininterrompue du coût au m² sous Mo HLM depuis 2012 dans le Nord le prix sous Mo HLM diminue en 2016. Le coût au m² en VEFA lui augmente depuis 2015. Le coût sous maitrise d’ouvrage HLM reste encore supérieur au coût en VEFA mais très légèrement.
Néanmoins, la diminution du coût au m² sous Mo HLM est annulée par l’augmentation des surfaces. Le coût au logement hors VEFA est de 133 000€ pour une surface moyenne de 68m², contre 127 000€ en VEFA pour une surface de 65m².
Les fonds propres continuent d’augmenter pour les SA : de 15% en 2013 à 19,2 % en 2014 et 2015 à 19,4% en 2016. Pour les OPH, ils diminuaient depuis 2013: de 9,7% en 2013 à 4,6% en 2015 ; mais augmentent à 9,2%.
Evolution des typologie et des surfaces
Les productions par typologies se répartissent ainsi avec une baisse importante du T1 au profit du T2 et T3:
| France | Nord | |||||||
| 2013 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 |
Parc au 31/12/14 | Demande à avril 2016 | ||
| T1 | 13% | 2% | 15% | 15% | 1% | 5% | 11% | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 | 26% | 32% | 30% | 31% | 37% | 20% | 32% | |
| T3 | 37% | 43% | 35% | 36% | 41% | 33% | 32% | |
| T4 | 21% | 21% | 18% | 16% | 18% | 30% | 21% | |
| T5 et + | 3% | 3% | 3% | 2% | 2% | 13% | 4% | |
La part de la production totale en T1 est faible à 1%
Sur le département, la part de T2 augmente de 6 points.
La part de T3 produits augmente légèrement sur le département de 5 points alors que le T3 représente déjà la plus grande partie en stock du parc HLM du département avec 33%.
Le T4 qui représente déjà 30% du parc HLM continue d’augmenter.
Sur le département, la part de la production totale en T5 et + reste à 2% comme en 2015.
En neuf, les augmentations de surfaces moyennes par logements entre 2015 et 2016 sont importantes sur la CAVM, la CAD et la MEL ; mais les niveaux atteints en 2016 sont très proches d’un territoire à l’autre. La surface moyenne au niveau départemental augmente de 10% en 2016 par rapport à 2015 pour retrouver les niveaux de 2011-2012-2013 avec 66m² de surface utile par logement neuf.
En acquis-amélioré, seule la surface moyenne sur le territoire non délégué est en baisse ce qui conduit à une augmentation de +27% en moyenne sur le département par rapport à 2015 pour retrouver les niveaux de 2013-2014 avec presque 75m² de surface utile par logement.
La surface moyenne en T1 neuf ou acquis amélioré augmente sur le département à 31m² en moyenne contre 20m² en 2015 (y compris les logements étudiants) et 24m² en France.
La surface moyenne en T2 neuf sur le Nord est stable à 52m² (contre 49m² produit en France). Et elle augmente en acquis-amélioré à 53m² contre 46m² en 2014. La production de « petits » T2 permettrait une plus grande maîtrise du couple loyer + charge, à destination d’un nombre croissant de personnes isolées en grande précarité financière.
La surface moyenne en T3 neuf est stable à 70m². Par contre elle augmente en acquis-amélioré à 75m² contre 69m² en 2015. La moyenne des opérations financées en France est à 68m².
De même la surface moyenne T4 en neuf est stable à 87m². Elle augmente légèrement en acquis-amélioré à 89m². La moyenne des opérations financées en France est identique à 86m².
La surface moyenne des T5 en neuf diminue pour la première fois et rejoint la moyenne nationale à 101m². Par contre elle augmente fortement de 10m² pour atteindre 109m² en acquis-amélioré.
Une attention particulière à porter sur LES LOYERS
Le loyer plafond PLAI acquis-amélioré diminue de 6% en moyenne sur le département après deux années de hausse (+2% par rapport à 2014, +6% par rapport à 2013). Il continue de diminuer sur la MEL (-6%) et sur la CAVM (-2%) mais, il augmente sur tous les autres territoires.
En PLAI neuf, il est stable au niveau départemental et diminue sur la MEL, la CAPH, la CAVM et la CAD. Augmentation de 3% sur l’AMVS et 1% sur le territoire non délégué.
Le loyer plafond PLUS acquis-amélioré diminue de 4% au niveau départemental après avoir augmenté en 2015 de 6,5%, grâce aux diminutions sur la MEL (-3%) et sur la CUD (-7%). Par contre il continue d’augmenter sur la CAVM (+4%) et le territoire non délégué (+8%).
En PLUS neuf, il augmente de 2.4% en moyenne en augmentant sur tous les territoires.
On observe que pour un logement T2 occupé par un couple sans personne à charge dans un logement T2 PLAI que le loyer plafond PLAI reste en dessous du loyer de référence APL, quelque soit le territoire du département.
Dans un logement T2 PLUS, c’est aussi le cas dans un logement sur la MEL, la CUD, la CAD et la CAPH mais, comme déjà signalé en 2015, cela ne sera pas si favorable sur la CAMVS et la CAVM si les loyers pratiqués sont appliqués au niveau des loyers plafonds maximums.
Pour un T3 occupé par un isolé ou un couple avec une personne à charge dans un logement T3 PLAI, le loyer plafond PLAI reste en dessous du loyer de référence APL sur tous les territoires sauf sur la CUD en acquis-amélioré.
Dans un logement PLUS T3 ou supérieur, occupé par un ménage de composition familiale minimale, le loyer plafond est systématiquement supérieur au loyer plafond APL, comme en 2014 et 2015.
Sur le territoire non délégué, le loyer de référence APL est inférieur, ce qui conduit à des dépassements dès le T2 PLUS neuf, le T3 PLUS acquis-amélioré, et au-dela.
Un loyer plafond supérieur au loyer de référence APL peut entraîner un reste à charge accru pour les locataires. Cela pose notamment la question de l’accessibilité sociale et du bon niveau de loyer des 30% de PLUS destinés à accueillir des ménages avec des revenus inférieurs à 60% des plafonds de ressources PLUS, et donc des marges de loyers accordées.
Auteur: Nicolas LEGENDA, responsable de l'unité financement du logement social.