Développement de l’offre de logements locatifs sociaux département du Nord - Bilan 2015

Mais en baisse quantitativement sur le PLAI

1009 PLAI, toutes natures confondues, ont été produits en 2015 sur le département soit -7.4% par rapport à 2014 après -18 % en 2014 par rapport à 2013. Les PLAI ordinaires représentent 27 % des logements PLUS/PLAI ordinaires contre 26% en 2013 et 2014 mais les PLAI toutes natures confondues représentent 30% des PLUS/PLAI contre 31% en 2014, avec seulement 18% sur la CAVM. Après un affaissement du nombre de logements PLAI acquis-améliorés de 44% entre 2012 et 2013, une augmentation en 2014, 2015 connaît un maintien des PLAI acquis-améliorés.

Le Nord continue à tirer la production nationale de PLAI adaptés soutenue par le FNDOLLTS avec 23% de la production métropolitaine (595 PLAI adaptés): dans le Nord 113 PLAI adaptés ont été retenus en 2015 dont 47 grâce à la procédure de rattrapage des opérations 2013-2014. Ils étaient répartis en 55 sous maîtrise d’ouvrage (MO) HLM ce qui reste inférieur à l’objectif de 150 logements fixé dans le cadre du PDALPD, et 58 sous maîtrise d’ouvrage d’insertion (MOI).

In fine, suite aux difficultés qu’a connu le Pact métropole Nord en 2015, c’est pour 2015 : 65 PLAI adaptés produits sous MO HLM en 2015 et 46 sous MOI, soit 11% de la production globale PLAI du département (contre un rapport de 2% en France).

Une localisation de la production moins cohérente avec la demande

La localisation de la production est moins en adéquation avec la demande qu’en 2014, avec une diminution en A et B1 en valeur absolue (-203 PLUS/PLAI/PLS) et en valeur relative (-12 points contre +12 points en 2014).

Pour 2015, un effort de production en communes déficitaires au titre de la loi SRU est constaté pour la MEL et la CAPH. A ce jour, les perspectives 2016 sont satisfaisantes pour la CAPH, la CAVM et le territoire non délégué. Il convient de noter que les communes de la CAD étaient exemptées et rentrent à nouveau dans le dispositif SRU en 2016.

Le territoire non délégué a une production de logements PLUS/PLAI en croissance par rapport à 2013 et 2014. Parmi les territoires du bassin minier, la CAD a une production qui s’effondre. Les productions de la CAPH et la CAVM augmentent légèrement par rapport à 2014 quand elles voyaient leur production chuter continuellement depuis 2010. La MEL atteint maintenant 60% de la production départementale.

Stabilisation moyenne des couts en construction neuve, Baisse des coûts en acquisition-amélioration

Le prix de revient au logement en acquisition-amélioration diminue de -14%, et devient inférieur à celui du neuf, malgré une augmentation du coût au m² (+9%) grâce à la forte baisse de la surface moyenne (-21%).

Le coût au m² augmente surtout en B2 (+34% à cause de 59 % d’augmentation des coûts au m² du bâtiment). En B1, le coût au m² de la charge immobilière qui diminue explique la diminution du coût au m² (-7 %). Le coût au logement qui diminue de manière plus importante (-26%) traduit une baisse de la surface moyenne -20 % (de 68 à 55m2).

En C, à l’inverse de 2014, malgré la diminution importante de la charge immobilière (-51 %), l’augmentation du coût du bâtiment au m² (+22%), des prestations individuelles et surtout des surfaces (+16%) font augmenter le prix de revient total au m² et au logement.

En construction neuve, le coût au logement est identique après une diminution entre 2013 et 2014.

Le prix de revient au m² en zone B1 reste supérieur au prix de revient constaté en zone B2 avec un écart qui diminue (de 4% entre B1 et B2 en 2015, contre 7% en 2014 et 4% en 2013) due à la légère augmentation en 2014 des coûts en B1 (1%) et des coûts en B2 (­4%). A contrario, le coût des logements produits en zone B2 ou C est plus élevé qu’en zone A et B1 car la surface des logements en zones moins tendues est plus importante. Les coûts augmentent en C de 4% contrairement à 2014 (-3% entre 2013 et 2014).

En détail par financement les coûts au logement évoluent ainsi:

• PLAI neuf : baisse du prix de revient comme en 2014, sauf sur l’AMVS et territoire non délégué où le prix augmente.

La subvention Etat unitaire en PLAI augmente grâce aux crédits du FNDOLLTS.

• PLAI acquis-amélioré : à l’inverse de 2014, diminution du prix de revient (+4% en moyenne sur le département) sauf sur le territoire non délégué où la surface moyenne et le prix augmentent.
• PLUS neuf : remontée du prix de revient, sauf sur la CUD.
• PLUS acquis-amélioré : augmentation du prix de revient sauf sur la MEL où la surface moyenne et le prix baissent.

La part en VEFA continue à augmenter : 37% en 2014, 46% en 2015 (elle était à 34% en 2013 au niveau national). Comme en 2014, c’est sur les territoires où la part de VEFA est en baisse qu’on constate une baisse de la production.

Le coût au m² sous maîtrise d’ouvrage HLM augmente progressivement depuis 2012 dans le Nord: de 1907€/m² en 2012 à 2001€/m² en 2015 soit presque +5% alors que l'inverse est constaté en VEFA: de 1981€/m² en 2012 à 1852€/m² en 2014 soit plus de 6% de baisse.

Même si le coût VEFA a augmenté de 5% en 2015, le coût sous maîtrise d’ouvrage HLM est donc encore supérieur au coût en VEFA, alors que le coût VEFA est supérieur de 4,3% au coût hors VEFA pour la production nationale neuve LLS financée en 2013. Néanmoins, la diminution des surfaces sous MO HLM permet au coût au logement de baisser depuis 2012.

Les fonds propres des bailleurs augmentent pour les SA : de 15,1% en 2013 à 19.2 % en 2014 et 2015 et diminuent pour les OPH : de 9,7% en 2013 à 5,7% en 2014 à 4.6% en 2015.

Evolution des typologie et des surfaces

Les productions par typologies se répartissent de manière semblable à 2014:

La part de la production totale en T1 est importante due à la production de logements étudiants sur la CAVM (où elle représente 42% de sa production).

Sur le département, la part de T2 est stable en augmentant de 1 point après avoir été en recul de 2 points.

La part de T3 produit augmente légèrement sur le département de 1 point après une diminution forte de 8 points de 2014 (elle avait augmenté de 6 points entre 2012 et 2013) alors que le T3 représente déjà la plus grande partie en stock du parc HLM du département avec 33%.

Le T4 qui représentait déjà 30% du parc HLM continue de diminuer (-2 points en 2015, -3 points 2014) sur l’ensemble des territoires.

Sur le département, la part de la production totale en T5 et + diminue à 2% contre 3% depuis 2013.

En neuf, on constate une stabilité de la surface moyenne au cours des cinq dernières années avec une hausse légère de 1% par rapport à 2014 (aux fluctuations près d’opérations spécifiques ponctuelles comme les logements étudiants notamment).

La surface moyenne en acquis-améliorés baisse: de 78.3m² en 2013 à 74.2m² en 2014 à 58.8m² au global sur le département (-21%) avec une baisse sur l’ensemble des territoires sauf sur le territoire non délégué (qui avait baissé en 2013 par rapport aux années précédentes).

Le constat est vrai par typologie : les surfaces moyennes augmentent légèrement en neuf, et diminuent assez sensiblement en acquis-améliorés.

La surface moyenne en T1 en neuf est stable pour atterrir à 20.4m² sur le département (y compris les logements étudiants) contre 23,8m² en France en 2012-2013.

La surface moyenne en T2 en neuf sur le Nord continue à remonter par rapport à 2013, tout en restant en dessous des niveaux de 2010-2011-2012, et atteint 52m² contre 50m² produit en France en 2011-2012-2013.

La production de « petits » T2 permettrait pourtant une plus grande maîtrise du couple loyer + charges, à destination d’un nombre croissant de personnes isolées en grande précarité financière.

La surface moyenne en T3 en neuf augmente légèrement à 69.8m² après avoir baissé depuis 2009 mais reste proche de la moyenne des opérations financées en 2013 en France de 69,2m².

La surface moyenne dans le Nord en T4 en neuf augmente légèrement avec pour 2015 87,3m². Elle baissait depuis 2010 mais est supérieure aux niveaux financés en France qui eux remontent depuis 2011 jusqu'à 85,8m² en 2013.

La surface moyenne des T5 continue d’augmenter en neuf à 104,3m² et continue de diminuer en acquis-améliorés à 105,8. Ces niveaux restent au-dessus de la moyenne française 2013 de 101.6m².

Bilan positif de la prise en compte de l’ENJEU THERMIQUE

Tous les PLAI acquis-amélioré sont en classe C comme recommandé, avec 9% en classe B et 22% en BBC rénovation.

Pour les acquis-améliorés en PLUS ou PLS: 11% sont en classe B, 21% en BBC rénovation.

A comparer en 2012 où 4% des PLUS/PLAI/PLS acquis-améliorés étaient en BBC rénovation, 7% en classe B, 3% en HPE rénovation, 86% en classe C.

Pour les logements neufs, 31% atteignent RT2012-10% (seulement 16% en 2014), 8% RT2012-20% (seulement 2% en 2014).

Une attention particulière à porter sur LES LOYERS

Pour 2015, le loyer plafond PLUS augmente en acquis-amélioré au niveau départemental (+6.5%, alors qu’il avait diminué en 2014) sauf sur le territoire non délégué, et diminue en neuf (-1.2%) grâce à la diminution sur la MEL.

Par contre, pour les logements de type T3 ou supérieur financés en PLUS, le loyer plafond est systématiquement supérieur au loyer de référence APL, pouvant entraîner un reste à charge accru pour le locataire. Cela pose notamment la question de l’accessibilité sociale et du bon niveau de loyer des 30% de PLUS destinés à accueillir des ménages avec des revenus inférieurs à 60% du plafond de ressources.

Le loyer plafond PLAI continue d’augmenter en acquis-amélioré en moyenne sur le département où il ne baisse que sur le territoire non délégué. En neuf, il ne baisse aussi que sur le territoire non délégué. Heureusement, pour les logements financés en PLAI, le loyer plafond est inférieur au loyer de référence APL, avec néanmoins un point de vigilance sur des dépassements possibles sur la CAVM et l’AMVS.

Auteur: Nicolas LEGENDA, responsable de l'unité financement du logement social.