Développement de l’offre de logements locatifs sociaux département du Nord - Bilan 2014

Mais en augmentation pour la production de PLAI acquis-améliorés

1090 PLAI toutes natures confondues ont été produits en 2014 sur le département soit -18 % par rapport à 2013. Les PLAI ordinaires représentent 26 % des logements PLUS/PLAI ordinaires comme en 2013. Après un affaissement du nombre de logements PLAI acquis-améliorés de 44% entre 2012 et 2013, 2014 connaît une augmentation en valeur absolue (+33%) et relative : 13 % des PLAI ordinaires sont des acquis-améliorés contre 9 % en 2013.

Une localisation de la production cohérente avec la demande

La localisation de la production est plus en adéquation avec la demande qu’en 2013, avec une augmentation en B1 en valeur absolue (+405 PLUS/PLAI/PLS) et en valeur relative (+12 points). Le recentrage des objectifs de production de LLS sur les zones tendues du département se traduit par une augmentation de la part des logements financés sur le territoire de LMCU : 58% des logements financées en 2014 le sont sur le territoire de la métropole Lilloise (56% en 2013, 53% en 2010). Le territoire non délégué a une production de logements PLUS/PLAI en croissance par rapport à 2013. Parmi les territoires du bassin minier, seule la CAD a une production qui augmente quand la CAPH et la CAVM voient par contre leur production chuter continuellement depuis 2010.

Stabilisation moyenne des couts en construction neuve

En construction neuve, le coût au logement diminue (-14%: -13% en VEFA et -11% sous MO HLM) alors que le coût au m² reste identique (-5% en VEFA, mais +3% sous Mo HLM). Nota bene : si on les exclut de l'analyse la quantité importante de logements étudiants financés sur LMCU (524 soit 18%, contre 6.5% en 2013 en France), les coûts sur LMCU et sur le département sont identiques à 2013.

Le prix de revient au m² en zone B1 reste supérieur au prix de revient constaté en zone B2 avec un écart qui augmente (de 4% entre B1 et B2 en 2013 à 7% en 2014) suite à la légère augmentation en 2014 des coûts en B1 (1%) contre la diminution des coûts en B2 (­2%). A contrario, le coût des logements produits en zone B2 ou C est plus élevé qu’en zone B1 car la surface des logements en zones moins tendues est plus importante. Les coûts diminuent en C de 3%.

Comme en 2013, plus de 30% des logements LLS ordinaires financés en 2014 sont produit grâce à la VEFA : la part en VEFA augmente en 2014 de 6 points à 37 % (elle était à 34% en 2013 au niveau national). Sur les territoires où la part VEFA est en baisse, on constate une baisse de la production (l’inverse n’est pas vérifié).

Les coûts en VEFA varient en fonction du contexte économique de la promotion immobilière sur un territoire donné mais sont relativement équivalents d’un territoire à l’autre. Le coût au m² sous maîtrise d’ouvrage HLM augmente progressivement depuis 2012 dans le Nord: de 1907€/m² en 2012 à 1937,11€/m² en 2013 à 1996,66€/m² en 2014 soit presque +5% alors que l'inverse est constaté en VEFA: de 1980,75€/m² en 2012 à 1949,27€/m² en 2013 à 1852,25€/m² en 2014 soit plus de 6% de baisse. Le coût sous maîtrise d’ouvrage HLM est donc maintenant supérieur au coût en VEFA, alors que le coût VEFA est supérieur de 4,3% au coût hors VEFA pour la production nationale neuve LLS financée en 2013.

Augmentation des coûts en acquisition-amélioration

En acquis-améliorés, les coûts au logement (+2 %) et au m² (+7 %) augmentent avec l’augmentation du coût du bâtiment, ou l’augmentation de la charge immobilière (surtout pour CAPH/CAVM). On retrouve les niveaux de coût au m² de 2012 que ce soit en moyenne au niveau du département (1708,88€/m² ou 137779,69€/logt) ou par zonage B1/B2. Il y a une diminution seulement en C de 1512,65€/m² en 2012 à 1328,95€/m² en 2013 à 1450€/m² en 2014 soit –4%, malgré l’augmentation de la charge immobilière et du coût au m² et au logement par rapport à 2013.

On constate en B1 une augmentation du coût du bâtiment, au logement (+3 %) et au m² (+8 %), de la charge immobilière et par conséquent du coût au m². Le coût au logement qui diminue traduit une baisse de la surface -16 % (de 81 à 68m²). En B2, l’analyse est inverse : augmentation du coût au logement et diminution du coût au m² avec augmentation des surfaces moyennes de +14 % (de 74 à 84m²).

Comme en 2013, on constate que si le prix de revient d’un logement acquis-amélioré est supérieur à celui du neuf (du fait de la surface supérieure du logement), les coûts de production au mètre carré sont identiques, voire inférieurs à ceux du neuf.

En détail par financement les coûts au logement évoluent ainsi:

• PLAI neuf : baisse du prix de revient, sauf sur CAPH et CAVM.

La subvention unitaire PLAI a augmenté sur LMCU et le territoire non délégué, elle est stable ailleurs mais baisse sur la CAVM

• PLAI acquis-amélioré : augmentation du prix de revient (+4% en moyenne sur le département) sauf sur LMCU (-10%, parallèle à la diminution de 17% de la surface moyenne)
• PLUS neuf : baisse du prix de revient, sauf sur CAPH et CAVM
• PLUS acquis-amélioré : augmentation du prix de revient sauf sur la CUD (-19%)

Les fonds propres des bailleurs augmentent pour les SA : de 15,1% en 2013 à 16,3 % en 2014 et diminuent pour les OPH : de 11,7% à 5,73%.

Bilan positif de la prise en compte de l’enjeu thermique

40% des PLAI acquis-amélioré sont en classe C, 2% en classe B (hors BBC rénovation), et 56% atteignent le BBC rénovation (les 83 PLAI logements du Pact métropole Nord sur LMCU et la production de la CAD), 2 logements ne sont qu’en classe D sur LMCU.

Pour les acquis-améliorés en PLUS ou PLS: 22% sont en classe C, 12% en classe B, 15% BBC rénovation.

A comparer en 2012 où 4% des PLUS/PLAI/PLS acquis-améliorés étaient en BBC rénovation, 7% en classe B, 3% en HPE rénovation, 86% en classe C.

8% des LLS neufs sont en BBC RT2005 (équivalent RT2012), 16% en RT2012-10% (62% de la programmation neuve de la CAVM, et 16% de celle de LMCU, 6% en territoire non délégué), 2% en RT2012-20%.

Evolution des typologie et des surfaces

Les productions par typologies se répartissent ainsi en 2014: 35% en T3, 30% en T2, 18% en T4, 15% en T1, 3% en T5 et + :

Pour le département, la part de la production totale en T5 et + est stable à 3% comme en 2013 (même si elle représentait 4% en 2011 et 2012). Aucune production de T5 et + sur la CAVM (comme en 2013) et la CAMVS (elle était de 1% en 2013), elle diminue de 1 point sur LMCU et augmente de 2 points sur la CAD et également sur la CUD pour y représenter 10% de la production.

La part de la production totale en T1 augmente de 13 points à 15% avec l'augmentation de 21 points sur LMCU par la production de logements étudiants. Mais elle reste à 2% si on ne comptabilise pas les logements étudiants sur LMCU. Aucun T1 n’est produit sur la CAPH, la CAVM, ou la CAMVS, et un seul logement sur la CUD.

Sur le département, la part de T2 est en recul de 1 point : elle augmente sur le HD (+11pts), la CAD (+11pts) et la CAVM (+4pts) et diminue sur la CUD (-9pts), LMCU (-5pts), la CAMVS (-3pts) et la CAPH (-1pt).

La part de T3 produit diminue fortement sur le département de 9 points (elle avait augmenté de 4 points entre 2012 et 2013) comme sur l'ensemble des territoires sauf la CUD (où elle avait perdu 6 points par rapport à 2012). Sachant que le T3 représente la plus grande partie du parc HLM du département avec 33%.

Le T4 qui représente 30% du parc HLM perd 3 points dans la part de la production 2014 par rapport à sa part en 2013 avec -9pts sur le HD, -8pts sur la CAD, -4pts sur la CAVM, -3pts sur LMCU. Par contre elle gagne +11pts sur la CAMVS (-11pts en 2013 par rapport à 2012) et la CAPH et +6pts sur la CUD.

On note une surface moyenne des opérations neuves relativement stable au cours des 4 dernières années, aux fluctuations près d’opérations spécifiques ponctuelles (logements étudiants notamment).

La surface moyenne en acquis-améliorés baisse : de 77,9% à 74,2% au global sur le département avec la baisse sur LMCU et CAVM et malgré l’augmentation sur la CAPH ou la CUD (augmentation continue depuis 2010) ou la CAD et sur le territoire non délégué (qui avait pourtant baissée en 2013 par rapport aux années précédentes).

La surface moyenne en T1 diminue de 12,3m² sur LMCU et de 15,7m² sur le département pour atterrir à 20,8m² (y compris les logements étudiants) contre 23,8m² en France en 2012-2013.

La surface moyenne en T2 sur le Nord en 2014 remonte par rapport à 2013, en restant en dessous des niveaux de 2010-2011-2012 mais atteint 51,4m² contre 50m² produit en France en 2011-2012-2013.

La production de « petits » T2 permettrait pourtant une plus grande maîtrise du couple loyer + charge, à destination d’un nombre croissant de personnes isolées en grande précarité financière.

La surface moyenne en T3 continue à baisser pour atteindre la moyenne des opérations financées en 2013 en France de 69,2m².

La surface moyenne dans le Nord du T4 en 2014 est de 87,1m². Elle baisse depuis 2010 mais est supérieure aux niveau financés en France qui eux remontent depuis 2011 jusqu'à 85,8m² en 2013.

La surface moyenne des T5 augmente de 0,9m² à 103,8m² et est supérieure à la surface moyenne constatée en France en 2013.

Une attention particulière à porter sur les loyers

Pour 2014, le loyer plafond PLUS est en baisse en acquis-amélioré sauf sur le territoire non délégué et augmente en neuf sauf sur la CAMVS. Par contre, pour les logements de type T3 ou supérieur financés en PLUS, le loyer plafond est supérieur au loyer de référence APL, et peut entraîner un reste à charge accru pour le locataire. Cela pose notamment la question de l’accessibilité sociale et du bon niveau de loyer des 30% de PLUS destinés à accueillir des ménages avec des revenus inférieurs à 60% du plafond de ressources.

Le loyer plafond PLAI augmente en acquis-amélioré en moyenne sur le département, sur LMCU et pour le HD ; et augmente en neuf. Néanmoins, pour les logements financés en PLAI, le loyer plafond est inférieur au loyer de référence APL.

Auteur: Nicolas LEGENDA, responsable de l'unité financement du logement social.