Le taux de vacance moyen cache des disparités territoriales fortes et souligne une vacance de longue durée 1 importante. L’identification des écarts observés sur les territoires, l’évolution dans le temps et son caractère structurel ou conjoncturel (fluidité du marché) sont des aspects particuliers à prendre en compte.

1- Une augmentation de la vacance des logements sur la CAPH

En 2011, la part de logements vacants sur la CAPH représentait 7,9 % du parc de logements, soit un taux légèrement inférieur à celui observé sur l’arrondissement de Valenciennes (8,7 %) et équivalent à celui de la région (7,8 %). En 2011, près de la moitié des logements vacants sur la Communauté d’Agglomération sont en vacance depuis moins de 1 an. Cette part correspond au besoin technique pour fluidifier le marché. Sur la période 2007 – 2011, le phénomène de vacance s’amplifie, et plus particulièrement pour les logements vacants sur une durée comprise entre 1 et 3 ans (+ 33 % environ).

La répartition territoriale est la suivante :

• les secteurs Amandinois, Corridor Minier, Couronne Ouest et Denaisis, qui ont une répartition similaire de la vacance en durée avec la CAPH, connaissent une augmentation de 2007 à 2011 plus importante que l’EPCI pour le segment de parc concerné par la vacance de 1 à 2 ans (+ 39 % en cumulé sur ces secteurs de PLH contre + 13 % sur la CAPH) ;
• sur le secteur Ostrevant, la vacance des logements de durée supérieure à 3 ans représente la part la plus importante (52 % en 2007 puis 43 % en 2011), mais tend à diminuer sur cette période (- 17 %).

2- Période de constructions des logements vacants

Le taux de vacance est également à rapporter à la période de construction de ces logements.

Sur la CAPH, 90 % des logements vacants datent d’avant 1975, dont 72,7 % d’avant 1948. Les logements construits après l’année 2000 sont ceux où la vacance évolue le plus fortement entre 2007 et 2011 (+ 125,3 %).

3- Confort et classement cadastral des logements vacants

L’état des logements est un facteur à prendre en compte également. La vacance observée peut être liée à l’état du parc privé (logements anciens manquant de confort, voire indignes ou insalubres), ou plus ponctuellement aux opérations de renouvellement urbain (parc public), en particulier sur le secteur Denaisis (Projets de Rénovation Urbaine).

Sur l’EPCI, entre 2007 et 2011, la vacance des logements sans confort amorce une régression (- 0,2 %) et celle des logements tout confort croît (+ 29,6 %). Les logements sans confort et au confort partiel sont majoritairement des individuels (plus du double) ; les logements tout confort sont au contraire en majorité des collectifs (72,2 %).

Sur la période 2007 – 2011, les logements vacants de catégories 6, 7 ou 8 augmentent (+ 22 % et + 2,5 % respectivement). Sur l’arrondissement, la tendance est pourtant à l’amélioration du parc de logements de catégories cadastrales 7 ou 8 (- 6,6 %).

4- Un enjeu : la réduction de la vacance de plus de un an afin de permettre la remise sur le marché de ces logements

La vacance de plus de un an représente plus de la moitié du parc vacant sur l’EPCI. Elle devra faire l’objet d’une attention particulière pendant l’étude du PLH, pour la repérer sur le territoire, en comprendre les raisons profondes, et identifier les solutions à mettre en œuvre dans le cadre du futur PLH (PIG, OPAH-RU, ...).

1Vacance de longue durée : il s’agit de la vacance de plus de 3 ans (FILOCOM).