La vente de logements sociaux, un outil à mobiliser en vue de faciliter l’accession à la propriété des ménages les plus modestes

1- Les ventes réalisées par les bailleurs

Sur la CAVM, 318 logements sociaux ont été vendus sur la période 2009 – 2013, soit 64 logements vendus à l’année représentant 0,3 % du parc HLM. L’EPCI représente plus de 60 % des ventes réalisées sur l’arrondissement, par les bailleurs SA du Hainaut et Val Hainaut Habitat. Le nombre de logements vendus a nettement augmenté en 2010, décru légèrement en 2011 puis très fortement en 2012, et a repris pleinement en 2013.

Entre 2009 et 2013 :

  • le secteur Centre concentre la majorité des ventes effectuées (64,2 %), alors que dans le Sud, le volume des ventes est très faible (9,7 %) ;
  • les secteurs Nord et Sud se distinguent par une évolution inversée entre 2009 et 2011 par rapport à l’EPCI : baisse des ventes de logements sociaux de 2009 à 2010, puis hausse de 2010 à 2011.

Une partie du parc SOGINORPA, hors ayants droit, ne peut être conventionnée pour l’instant, tant son état apparaît dégradé. Les logements en cause sont destinés, le plus souvent, à être vendus ou détruits. Il conviendrait que la SOGINORPA puisse faire part prochainement de la localisation de ces logements, qui risquent de devenir très rapidement une sorte de « sous-logement social de fait », en proie aux squatters et aux marchands de sommeil.

2- Statut d’occupation des logements vendus

Parmi les logements vendus entre 2009 et 2013 sur la CAVM, 54 % étaient occupés et 46 % étaient vacants, dont 11 % collectifs et 89 % individuels en moyenne. Les ventes réalisées en 2010 et 2011 ont concerné des logements occupés pour la majorité (76 % et 66 % respectivement). Sur ces deux années, une légère progression sur les logements collectifs est notable (passage de 5 % à 15 % puis 17 %), avant un arrêt de ces ventes en 2012 et une légère reprise en 2013.

Sur la période 2009 – 2013 :

  • sur le secteur Est, un équilibre entre les ventes de logements occupés et les ventes de logements vacants est constaté,
  • dans les secteurs Nord et Sud, les logements vacants sont les plus vendus (79 % et 59 % respectivement),
  • la vente dans les secteurs Est, Nord et Sud ne concerne que des logements individuels.

3- Les acquéreurs des logements vendus

Les ventes effectuées entre 2009 et 2013 sont majoritairement au profit du locataire occupant (55 % sur la CAVM et 51 % sur l’arrondissement) et plus faiblement du locataire du groupe (26 % et 26 % respectivement). Une forte augmentation entre 2009 et 2010 a été réalisée au niveau des ventes aux locataires occupants des logements sociaux. En 2013, la vente aux particuliers et autres est en forte progression, à la fois sur la CAVM et sur l’arrondissement. L’EPCI compte d’ailleurs 56 % des particuliers qui ont acheté un logement social, entre 2009 et 2013.

4- Un enjeu : une attention particulière à avoir sur les ventes effectuées

La qualité du bâti des logements mis en vente auprès des particuliers nécessite une veille, notamment concernant la performance énergétique, pour éviter de mettre en difficulté les futurs acquéreurs (précarité énergétique). Il faut ainsi prévoir une information des futurs acquéreurs, et un accompagnement technique et financier si le bâtiment nécessite une remise à niveau.

Il faut également éviter la création de copropriétés qui pourraient devenir fragiles suite à des ventes ponctuelles de logements sociaux au sein d’ensembles (individuel ou collectif).

Par ailleurs, une attention particulière est à avoir sur les communes déficitaires SRU afin de ne pas diminuer le nombre de logements sociaux déjà insuffisant sur ces communes.