La demande potentielle en logements neufs à horizon 2030 tirée par la hausse prévisible du nombre de ménages

La DREAL direction régionale de l'environnement de l'aménagement et du logement Nord – Pas de Calais a réalisé en 2013 une actualisation de l’étude menée en 2008 sur l’évaluation de la demande potentielle en logements neufs. Cette étude vise à déterminer, territoire par territoire, une évaluation des niveaux minimaux de construction neuve à atteindre pour que les territoires soient en capacité de loger tous les nouveaux ménages dans des conditions de confort satisfaisantes à horizon 2030.

1- Méthodologie

Le calcul de la demande potentielle de logements est fondé sur la confrontation, aux mêmes dates, entre la projection du parc de logements et la projection de ménages.

Cette évaluation repose sur l’hypothèse que la demande en logements connaît, à long terme, deux facteurs principaux :

  • l’évolution démographique : Des projections de l’INSEE fournies par la base OMPHALE 2011 donnent l’évolution du nombre de ménages sur la période 2010 à 2030 ; le parc total de logements nécessaires est alors déterminé par la correspondance « 1 ménage = 1 résidence principale ». Pour ce travail, l’INSEE a fourni deux jeux de projection du nombre de ménages. Ces projections s’appuient sur des hypothèses démographiques (taux de natalité et mortalité) identiques, à savoir une prolongation des tendances actuelles :
  • le scénario « central » s’appuie sur une hypothèse relative au solde migratoire également bâtie sur la prolongation des tendances actuelles,
  • le scénario « regain d’attractivité régionale » se base sur une autre hypothèse relative au solde migratoire : les flux migratoires sortants sont diminués de 15 % par rapport aux tendances actuelles. Cette hypothèse est très volontariste et a pour conséquence de majorer sensiblement le nombre de ménages.
  • la projection des mouvements structurels internes au parc de logements anciens : A partir des disparitions (principalement la démolition de logements obsolètes) et des apparitions (division de logements existants) déterminées grâce à l’exploitation des données FILOCOM (Source : DGFiP), un solde disparition / création de logements dans le parc existant est quantifié entre deux dates données. Par suite, il est possible de « projeter » le parc de logements à différentes dates. Faisant le constat d’un faible taux de démolitions dans la période de 1999 à 2009 au regard de l’ancienneté du parc, l’étude retient comme hypothèse une accélération de 20 % des disparitions de logements dans le parc ancien d’avant 1950. Elle reprend également la division par deux du rythme de « créations » de logements dans l’ancien datant d’avant 1950. Elle postule enfin la reconduction des valeurs observées en 2009 en ce qui concerne les taux de vacance et de résidences secondaires.

2- Estimation de la demande potentielle sur la CAVM

L’évolution projetée s’appuie sur une baisse de 5 % de la population et une hausse de 4 % des ménages. Les tendances montrent un besoin en logements dû essentiellement à la poursuite du phénomène de desserrement des ménages lié au vieillissement de la population et à la décohabitation.

Le scénario « central » prévoit une demande potentielle d’environ 691 logements par an, sur la période 2010-2030.

Sur la période d’application du PLH (2010-2020), la demande potentielle est même légèrement supérieure et s’établit à 720 logements neufs par an se décomposant en :

  • 216 logements neufs environ par an, soit 30 %, dédiés au renouvellement du parc existant. Le taux de renouvellement du parc existant 1 appliqué dans ce modèle est alors de 0,20 % par an. Le taux observé sur la période 1999-2010 est négatif sur la CAVM, c’est-à-dire qu’il s’est créé sur cette période plus de logements dans le parc ancien qu’il n’en a disparu.
  • 504 logements neufs environ par an (70 %) imputables à la seule augmentation du nombre de ménages. Cette part de la demande, attribuable uniquement à un effet démographique, est elle-même diminuée par le solde migratoire négatif du territoire.

1 : Le taux de renouvellement du parc existant calculé ici n’est pas conforme à la définition « classique ». Sur une période donnée, il s’agit ici du rapport (annualisé) entre le solde (création moins disparition dans le parc existant, au sens de FILOCOM) et le nombre de logements total du parc du début de période (selon la source FILOCOM).